既然交了物业费，那么家里失窃、房屋漏水，这些问题当然要找物业赔偿解决，许多业主都是这样认为的。而物业则认为这些不在合同约定范围，矛盾也因此产生——“既然连安全都得不到保障，物业又有什么用”？

　　10月27日，省高院出台了“审理物业纠纷案件指导意见”，对物业纠纷双方责、权、利作了明确规定。

　　家里财产损失，物业该不该赔，赔多少？

　　业主：财产损失物业有责任

　　在盗窃案件发生以后，业主认为家里进了小偷肯定是保安没尽责，而物业则认为，只要监控到位、保安正常巡逻，物业的责任只是协助查案。

　　徐先生住在椒江康平嘉园，晚上7点50分，他下班回家，发现窗户的锁扣被硬生生拽弯掉，窗玻璃也被拽裂了，地上还有几个清晰的鞋印，很显然，小偷来“拜访”了。

　　徐先生赶紧找到物业并报警。随后，保安调出监控，发现是两个年轻人，在晚上6点50分翻进徐先生的阳台，不过视频很模糊。

　　从物业那里得知，当晚还有两户被小偷光顾。

　　小偷曾出现在监控范围内，而且同一个晚上三家被盗，这么长的作案时间，为什么保安一点都没有发现，是保安不尽责？徐先生很纳闷，究竟物业公司有没有责任承担损失？

　　跟徐先生比，椒江岭南小区的金女士损失更加惨重，保险箱整个被小偷扛走了。

　　前几日，金女士来电告诉记者，自己出差在北京，家里被小偷洗劫了，而且这已经是她家第二次被小偷光顾。

　　在金女士家，记者看到，整个屋子被翻得一片狼藉。卧室里的柜子、抽屉都被拉开了，小偷甚至连厨房里的柜子也没放过。地上、桌上，到处散落着翻出来的物品。被搬走的保险箱内，玉器、金器之类的价值有四五万元。

　　保险箱重达几十公斤，怎么就能让小偷轻易搬走？更何况，根据现场痕迹，小偷作案时间并不短，期间为何没有巡逻人员发现？对她家的失窃，物业是否该负一定的责任？金女士怀疑，小区保安根本没有尽到责任。

　　记者还了解到，该小区仅前、后门各一个监控摄像头，而且当民警前去物业处查看时，被告知摄像头前几天损坏了，当天下午3点半才修好，之前的情况也无法查看了。

　　省高院《意见》：物业保安不力，业主受损可索赔

　　业主遭遇偷盗后，第一反应就是物业保安是否尽职？物业公司则认为，自己完成了合同上所明确规定的工作，凭什么要为业主的损失买单？

　　市物业管理协会会长侯孟足说，物业与业主是通过合同方式确定的法律关系，合同是双方维权的依据，在合同中，物业是不承担财产保全的责任的。他举一个例子，如果小区里失窃了一辆豪华轿车，“那物业岂不是要破产”。

　　这一问题，此次省高院正式出台的《审理物业纠纷案件指导意见》给出了明确规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失的，业主可依法请求其承担相应赔偿责任。

　　一些物业公司经理认为，物业公司负有安保义务，但这种义务也是有限度的，只有当物业服务企业未尽到应尽的义务、导致过错时才应承担相应赔偿责任；如果物业服务企业遵守了合同约定和法律规定，则即使业主的人身、财产在物业服务区域内遭到损害，也不应承担责任。

　　李铁军是临海伟星物业总经理，他介绍，伟星物业有一种“反向监控”制度，即保安在例行的巡查过程中要对着摄像机前报时间，这项举措的作用是，一旦发生小区失窃，物业有证据自证监控设备完善与巡逻制度的落实。

　　房屋质量问题

　　物业有没有义务解决？

　　开发商与物业同属一家公司的更难清

　　现在有不少小区，在建设、销售过程中出现问题。例如，房屋建筑质量问题，配套设施设备不足、面积有误差等等，这些问题往往等业主入住后才逐渐暴露出来，而造成这些问题的开发商已经将楼盘销售完毕，怎么办？很多业主便自发地找物业维权。

　　虽然物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，但在实践中，这样的界限有时非常模糊。

　　林先生是椒江曙光苑的业主，自2005年入住后不久，房子开始漏水，墙壁上还出现了小裂缝。他找到物业公司，要求其解决问题。物业公司认为，房屋质量问题，应该由房产开发商负责。而林先生则表示，曙光苑的物业公司是爱华物业，与开发商是典型的“子母”关系，本身是一家，找物业公司并没错。

　　事情陷入僵局，林先生因为不满物业的不作为，开始拒交物业费。

　　“我们很冤枉，尽管是一家总公司，但职责还是分明的。”爱华物业公司经理魏欢尹说，物业公司能做的，就是将林先生的问题写成报告，如实反映给爱华房产公司。

　　由于问题一直没解决，林先生始终不肯缴物业费。物业公司反复登门解释，林先生坚持要等房子的问题解决后再缴。最后，物业公司向法院起诉，林先生收到起诉涵后，才缴纳了物业费。

　　“起诉实属不得已，单单请律师就已经很麻烦了，一般律师都不肯接这种案子，另外法院也有可能不受理这类纠纷。”魏欢尹说，不到最后，通常物业公司一般不会诉诸法律。

　　物业的权益谁来维护？

　　物业费收缴问题诉诸法律，还存在不少难点

　　物业纠纷，主要还是物业费的收缴问题。面对“理直气壮”不付物业费的业主，不少物业公司直呼委屈。

　　《意见》征求稿中曾有这么一条：物业服务人追索物业服务费纠纷中，单个或者少部分业主确能举证证明物业服务人提供的物业服务不符合物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，存在明显瑕疵，且相关物业服务对该单个或该部分业主具有特殊性，而要求减免相应物业服务费的，可酌情予以支持。

　　而如今出台的《意见》正式稿中，已找不到这一条。可见，业主不能因为服务瑕疵而少交物业费。

　　万邦物业的总经理朱小秋认为，关于物业费收缴问题，真正要诉讼法律，还存在着几个难点。一是业主身份不明，也很难找到；二是为了千把元打官司，诉讼费得付不少、不划算。

　　面对刚出台的《意见》，爱华物业的潘道广认为有很多新意，具有可操作性。如，明确业委会的诉讼主体资格，赋予业主的关于公共利益的诉讼权利，明确催交通知书的送达方式和催缴物业费诉讼的具体程序等等。

　　身为律师的他也认为，该《意见》把物业服务合同提到很高的高度，物业纠纷要以物业服务合同为依据为根本，这要求物业公司要把物业服务合同签好，对于日常的物业服务内容约定要详细，宜细不宜粗。

　　这样，也避免日后业主与物业因为合同约定不到位而产生一些不必要的纠纷。反过来说，这也是维护双方利益的最好合同证明。

　　“当然任何法律法规关键在于落实，如果得不到落实，就成为一纸空文。”他无奈表示，目前有些基层法院无视法律规定，对物业服务合同纠纷案件不予立案，也不出具不予立案裁定书或久不决，这样让物业公司投诉无门。